不動産を売却する理由は「住み替え」から「離婚」、「ローンに関するお悩み」までさまざまです。不動産を売却する方法も多いため、理由や事情ごとに適した売却方法を選び、スムーズかつお得に新生活をスタートさせましょう。
リージャパンでは主に東大阪市を中心に不動産売却を手掛けています。売主様のご事情を丁寧にうかがい、最適な売却方法をご提示させて頂きます。居住用物件を売却される方も、賃貸経営でお悩みの方も、まずは当社へお気軽にご相談ください。
CASE
「住み替え」で不動産売却をする方へ
住み替えの不動産売却は
「売り先行」がおすすめ
住み替えで不動産売却を行う場合、まず今の家を売ってから新居を探す「売り先行」か、新居を買ってから今の家を売却する「買い先行」かを決めます。結論として、住み替えの際におすすめの売却方法は「売り先行」です。
先に売却を済ませておけば、新しい物件を購入する際に使える資金が明確にわかり、資金計画を立てやすくなります。二重ローンのリスクがないことも売り先行ならではのメリットです。リスクを可能な限り排除するために、売り先行で住み替えましょう。
「売り先行」
で売却するメリット
売り先行で売却する3つのメリットと1つの注意点をまとめました。
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資金計画を立てやすい
売り先行にすることで、新居の購入に使える予算を明確化できます。住宅ローン残債が発生するかどうかを見極めたうえで住み替えられるため、資金計画を立てやすく、住み替えの途中で資金がショートする心配がありません。
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二重ローンの心配がない
買い先行で住み替えを行った場合、今の家が思うように売れずに残ってしまい、売却開始前に新居の住宅ローンが発生する可能性があります。二重ローンに陥ると支出が増え、売却に焦り、妥協した金額で手放さざるを得なくなるかもしれません。
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新しい住宅ローンを組みやすい
今の家の住宅ローンを完済できていない状態で新居の住宅ローンを申し込むと、信頼度が下がり、住宅ローンの申請を却下されることも。先に売却を済ませれば、反対に金融機関から信頼されやすくなるため、住宅ローンを組みやすくなります。
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仮住まいのリスクがある
売り先行で注意すべきなのは仮住まいのリスクが発生することです。新居の契約前に物件を引き渡した場合、入居可能になるまで賃貸やホテルで仮住まいしなければなりません。不動産会社と相談のうえ、段取りよく住み替えを進めましょう。
買取保証付きでも売却していただけます
買取保証とは、売主様と不動産会社で結ぶ契約のひとつです。媒介契約を交わす際に取り決めた期日までに物件を売却できなかった場合は、不動産会社もしくは不動産会社提携企業が物件の買取を行います。
たとえば4月1日に媒介契約を結び、7月1日までの買取保証を付けたとしましょう。もしも7月1日時点で買主様が見つからなかった場合は、自動的に不動産業者、もしくは不動産業者提携企業が買主様の住宅を購入いたします。特に「仲介売却と不動産買取のよさを両取りしたい」という方には、買取保証付きの売却がおすすめです。
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「離婚」で不動産売却をする方へ
離婚により不動産売却を行う場合、家を売るタイミングを決めるほか、財産分与についても把握する必要があります。それぞれのポイントをご紹介するので、確認しておきましょう。
離婚前と離婚後、
売却に適しているのはどっち？
離婚によって不動産売却を行う場合、離婚前に売却を済ませるのか、それとも離婚してから売却するのかを決めることになります。それぞれにメリット・注意点があるため、どちらが適しているのかを見極めましょう。
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離婚前に家を売るのがおすすめな人
売却が完了するまで離婚を待てる人には、離婚前の売却がおすすめです。仲介売却の場合、売却完了までにかかる期間は約3～6ヶ月ほどと長くなります。また、離婚前に売却を済ませれば、離婚した後に売却について協議する必要がなくなりますから、離婚後のやり取りを控えたい方も、離婚前に家を売るとよいでしょう。
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離婚後に家を売るのがおすすめな人
できるだけ早く離婚したい方や、離婚後に売却についてのやり取りを交わすことに抵抗がない方には、離婚後の売却がおすすめです。また、離婚が完了すれば弁護士等とのやり取りが減って時間的な余裕が生まれますから、妥協せず丁寧に不動産売却を行い、できるだけ高く売りたいという方にも離婚後の売却をおすすめします。
離婚による財産分与とは
財産分与とは、婚姻中に夫婦で築いたすべての財産を、原則として二分の一に分割して分与する決まりのことです。預貯金や株式、不動産、年金、退職金などは財産分与の対象となるため、夫婦で購入した不動産は分割しなければなりません。
財産分与する場合、夫婦のどちらかが今の家に住み続ける方法もありますが、代償金の支払いに苦労する可能性が高いでしょう。そのため物件を売却し、売却益が出た場合は二分の一に分けて財産分与することが一般的です。
財産分与には3つの種類がある
財産分与には以下のように3つの種類があります。
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清算的財産分与
ごく一般的な財産分与が清算的財産分与です。婚姻中に築いた財産を原則として二分の一に分けます。家事労働も財産を築くための貢献として認められるため、専業主婦・専業主夫の方にも財産分与の権利が与えられます。
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扶養的財産分与
収入が少ない場合など、配偶者が離婚後の生活に困る可能性がある場合に行うのが扶養的財産分与です。一定期間にわたって生活費の支払いを行う形で財産分与することが一般的であり、金額は夫婦間の協議によって取り決めます。
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慰謝料的財産分与
不倫やDV（家庭内暴力）など、どちらか一方が離婚の原因を作った場合に、配偶者へ行う財産分与が慰謝料的財産分与です。慰謝料と財産分与は本来別々に行うものですが、区別せずに一括して配偶者に支払います。
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ローンの支払いに苦労している方には
「任意売却」がおすすめ
「定職を失った」「出産して想定以上の教育費がかかった」など、さまざまな理由でローンの支払いに苦労している方も多いでしょう。その場合は「任意売却」で不動産を手放すことをおすすめします。
任意売却を行うことで競売を避けられる
任意売却とは、やむを得ず住宅ローンの支払いが困難になったときに利用できる売却方法のひとつです。住宅ローンの残債が売却額を上回る「オーバーローン」に陥ったとしても、任意売却を成立させられる可能性があります。
住宅ローンの支払いが滞ると住宅が差し押さえられ、競売にかけられる場合があります。競売にかけられると、市場価格を大幅に下回る金額で売買されることになりますが、その前に任意売却を行うことにより、有利な価格で物件を売却することが可能です。
任意売却と競売の違い
任意売却と競売の違いを6つの項目から解説します。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 任意売却 | 競売 | |
|---|---|---|
| 売買価格 | 物件を探している人へ直接売却できます。時価に近い価格で売却でき、ローン残債を減らしやすくなります。 | 時価の50～70％程度で売却されるため残債が発生しやすく、売却後の生活を立て直しにくくなります。 |
| 余剰金 | 売却による利益が手元に残った場合は、引越し費用や生活資金として活用できます。 | 余剰金はすべて債権者への支払いに充てられ、引越し費用などを捻出できません。 |
| 引越時期 引越先 |
引越し時期・引越し先について一定の配慮を得られるため、希望がある場合は伝えましょう。 | 落札者の都合により入居時期が決まるため、強制退去を求められる場合があります。 |
| 残債務 | 債権者との話し合いを行い、無理のない範囲で分割しながら支払いを行えます。 | 返済方法に関する話し合いは原則として行われず、残債の支払い方法はみずから検討しなければなりません。 |
| プライバシーの保護 | 表面上はごく一般的な不動産売却と変わらず、支払いに苦労していることは近所の方に伝わりません。 | 競売物件としてインターネットや新聞、チラシなどに掲載されるため、プライバシーを守れません。 |
| 生活再建 | 余剰金が手元に残り、プライバシーも保護して売却できるため、生活再建も比較的かんたんです。 | 先行きを見通しにくくなり、余剰金も自由に使えないため、生活再建に苦労する可能性があります。 |
任意売却できる期間は競売が開始される前まで
任意売却できる期間は、以下のとおり競売が開始される前までに限られます。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 滞納の時期 | 状況 | 任意売却の可否 |
|---|---|---|
ローン滞納前 |
ローン滞納には至らないものの、資金繰りに苦しんでいる状況です。 | 可能 |
ローン滞納3ヶ月以内 |
ローンを滞納し、金融機関から督促状もしくは一括弁済通知が届きます。 | 可能 |
ローン滞納4ヶ月以内 |
不動産の競売を予告する通知が届く時期で、競売が間近に迫っています。 | 可能 |
ローン滞納5ヶ月まで |
裁判所の執行官や不動産会社が自宅を訪れ、競売開始に向けた準備を行います。 | 可能 |
それ以降 |
競売が開始され、落札された場合は強制退去となります。この状況からの任意売却は不可能です。 | 不可能 |
CASE
賃貸経営にお悩みの方へ
賃貸経営に行き詰り、不動産売却を検討している方も多いはずです。入居者が1人でもいる場合は、スムーズに次のオーナーへバトンを渡せる「オーナーチェンジ」で売却しましょう。注意点や成功のためのポイントを解説します。
賃貸物件に入居者がいる場合は
「オーナーチェンジ」で売却する
運用中の賃貸物件に1人でも入居者がいる場合は「オーナーチェンジ」で売却しましょう。オーナーチェンジとは、アパート・マンションを次のオーナーに売却する方法で、入居者をそのまま残した状態で不動産を売却できます。
オーナーチェンジ以外で不動産を売却する場合、事前に入居者に退去を促さなければなりません。この場合、入居者が退去を拒否するとトラブルに発展しますが、オーナーチェンジなら入居者への事前通告なしで不動産を売却できます。
オーナーチェンジの注意点
オーナーチェンジの注意点は、買主様のうち大半が不動産投資家に限定されることです。「利回りが低い」「価格が高すぎる」など条件が悪い物件の場合は買い主様が見つかりにくく、スムーズな売却を見込めません。
購入希望者が見つかったとしても、条件によっては値下げ交渉に持ち込まれるかもしれません。その結果、一般的な居住用物件の相場と比べて割安な金額で売却せざるを得なくなり、出口戦略に失敗する可能性があります。
オーナーチェンジで売却を成功させるポイント
オーナーチェンジで売却を成功させるポイントは以下の2点です。
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更新料を無料にする
オーナーチェンジを行う場合、入居者が多ければ多いほど買い主様が見つかりやすく、高値での売却も目指しやすくなります。少しでも多くの入居者がいる状態で物件を売り出せるように、更新期限が近い入居者には「更新料を無料にする」といった条件を提示して、契約更新を促しましょう。更新月の2～3ヶ月前にはその旨を通知すると引き止めやすくなります。
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家賃や敷金・礼金を見直す
家賃や敷金・礼金などの条件を見直すことで、新規入居者を見つけやすくなります。家賃の値下げの提案は、既存の入居者を引き止める手段としても有効です。日ごろから周辺の家賃相場などを確認して、運用中の物件が割高になっていないか調査しましょう。適度に家賃設定を変更することによって、オーナーチェンジ前に退去されるリスクを下げられます。