はじめて不動産売却をされる場合、「査定額はいくらになるのか」「どんな流れで売却を行うのか」など、不安に感じることがたくさんあると思います。売却にかかる諸費用のほか、売却に適したタイミングから売却までの流れを詳しく解説しているので、ぜひ参考になさってください。
リージャパンは、東大阪市を中心として売買に特化した不動産会社です。売主様の物件やご希望を細かく理解し、根拠のある査定額をご提示しております。他社で断られた物件も取り扱える可能性があるため、不動産売却を検討されている場合はお気軽にご相談ください。
FIRST
売却成功のために資金計画を立てましょう
不動産売却を成功させるためには、綿密な資金計画を立てることが重要です。まずは売却時にかかる費用や税金を知っておきましょう。諸費用の目安を知ることで、売却後にどれくらいのお金が残るのか、あるいは住宅ローンを完済できるのかを把握しやすくなります。
不動産の売却時にかかる諸費用と税金とは
不動産売却時にはたくさんの諸費用がかかります。必須なものだけでも仲介手数料や引越し費用、登記手続き費用がかかりますし、状況に応じて測量費用、取り壊し費用、ハウスクリーニング費用も必要です。また、住宅ローンを返済する費用も確保しなければなりません。
税金としては、印紙税、登録免許税の支払いが必要です。また、売却益が出た場合は譲渡所得税がかかる場合があります。売却で得た資金を無計画に使うと、税金の支払いが困難になる可能性があるため注意しましょう。
不動産の売却にかかる費用の
種類と金額の目安
不動産の売却にかかる費用の計算式や目安をご紹介します。
※表は左右にスクロールして確認することができます
| 仲介手数料 | 売却価格×3%＋60,000円×消費税10%で計算されます。仮に売却価格が5,000万円の場合、仲介手数料は171万6,000円です。 | 登記費用 | 住所や土地の所有権が自分にあることを示す書類です。「表示登記」など、合計6種類の登記費用がかかります。 |
|---|---|---|---|
| 抵当権抹消費用（該当者のみ） | 住宅ローンを組んでいる場合、ローン残高を完済した後に抵当権を抹消させます。費用は印紙代、依頼する司法書士への報酬を含めて50,000円前後が必要になります。 | ローン返済費用（該当者のみ） | 住宅ローンが残っている場合、ローンを完済して抵当権を抹消します。この際、金融機関へ「繰り上げ返済手数料」の支払いが必要です。 |
| 証明書発行費用 | 「印鑑証明書」や「住民票」など各種証明書の提出が必要です。1通あたり数百円前後の費用がかかります。できるだけ早く役所などに出かけて証明書を取得しましょう。 | 引越し・処分費用 | 引越し会社への依頼費や、家具・家電の処分にかかる費用です。仮住まいが必要な場合は、引越し代が二重でかかります。 |
諸費用とは別にかかる可能性の
ある税金
諸費用と併せて、以下の税金がかかる可能性があります。
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印紙税
不動産売買契約書に貼付する印紙税です。印紙代は売買代金により異なるため、目安の費用は一概に言えません。
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登録免許税
不動産の所有権移転登記や住宅ローンの抵当権設定登記を行う場合にかかる税金で、課税標準額に対して0.4～2％の割合で決まります。
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住民税
売却価格が購入価格を上回り、利益が生じた場合、売却価格と購入価格の差額部分に課税されます。
不動産売却時に用意する書類
不動産売却時には、諸費用に加えていくつかの書類が必要です。
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身分証明書、実印、印鑑証明書、住民票
いずれも売主様本人の書類で、発行から3ヶ月以内のものが必要です。不動産が共有名義の場合、名義人全員分の書類を用意いましょう。住民票は登記されている住所と現住所が異なる場合のみ必要です。
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登記済権利書（登記識別情報）
売却を予定している物件が、売主様本人のものであることを証明する書類です。平成17年以前に取得した物件は登記済権利書、それ以降に取得した物件は登記識別情報と呼ばれます。紛失した場合、法務局による「事前通知」が必要です。
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固定資産税納税通知書および
固定資産税評価証明書固定資産税を確認するために必要な書類です。固定資産税は1月1日時点の所有者に一括で請求されますが、売却後の調整により売主様に一部が払い戻されます。固定資産税は数年ごとに見直されるため、最新のものを用意しましょう。
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土地測量図・境界確認書
戸建もしくは土地の売却時に必要です。土地は1平米単位で売却額を決める場合が多いほか、隣り合う土地との境界線が明確でなければトラブルに発展する可能性があるため、重要な書類のひとつです。
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建築確認済証および
検査済証、建築設計図書・工事記録書等法律にしたがって建築していることを示す書類で、戸建を売却する場合に必要です。買主様が安全な建物かどうかを判断するうえで重要な書類ですから、紛失した場合は市区町村の窓口で「建築計画概要書」を発行して用意しましょう。
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マンションの管理規約、
または使用細則などマンションの維持費等の書類集合住宅を売却する際に必要です。管理費や修繕積立金といったコストや、ペットとの同居の可否など、買主様にとって必要な情報が多く記載されています。管理会社に連絡して取り寄せましょう。
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耐震診断報告書・
アスベスト使用調査報告書等地震大国である日本において、耐震性能のある物件であることを示す書類は重要です。健康被害の恐れがあるアスベストの有無も注目されます。必須の書類ではありませんが、売却を成功させるために用意しましょう。
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その他の書類
その他、不動産に関する書類がある場合はまとめて不動産会社に渡すとよいでしょう。たとえば地盤調査報告書や重要事項証明書、物件販売時のパンフレットなども、用意しておけば不動産を素早く・高く売りやすくなります。
FIRST
不動産売却に適したタイミングとは
不動産価格は上昇を続けてきたこともあり、本当に今が売り時なのかと悩んでいる方も多いでしょう。それでは、一般的にはどのようなタイミングで不動産が売買されているのでしょうか。売る側・買う側双方の視点で見てみましょう。
家が売られるタイミングとは
家が売られるタイミングとして特に多いのは「住み替え」です。より魅力的な物件が見つかったときや、外観・内観・設備の古さが気になりはじめたときなどに売却を検討する人が増える傾向にあります。
その他にも、何らかの事情で不要になった物件がある場合や、離婚・転勤で今の家に住み続けられなくなった場合などに売却を決断する人も多いです。やや消極的な理由としては、住宅ローンの返済に困ったときなど、金銭的な事情で不動産を売却する人もいます。
売る側・買う側にそれぞれの
事情がある
売る側だけでなく、買う側にもそれぞれの事情があります。家の売買を決断する理由として多いものをまとめました。
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家を売却したい理由
- よりよい条件の家に住み替えたい
- 今がもっとも高く売れるタイミングと感じた
- 相続した物件の維持が困難
- 転勤や離婚などで住み続けられなくなった
- 資金が必要になった
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家を買いたい理由
- 結婚や出産で家族構成が変わった
- 住宅ローン完済後に資産として残せる
- 老後の住まいの心配がなくなる
- 家賃がもったいない
- 今の家が手狭になってきた
不動産の購入希望者が考えている３つのポイント
不動産の買主様が物件を探しているときに考えていることは、主に以下の3つです。
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購入予算を決めている
多くの人は、現在支払っている家賃額から月々のローン返済可能額を考えて、借入金額を逆算し、予算を決めています。また、近隣エリアにある似た大きさ・築年数の売買価格なども参考にしているため、相場と比べて割高な売却価格をつけた場合は、スムーズな売買成立を見込めません。不動産会社と相談のうえ、適正価格をつけて物件を売り出すことが重要なポイントです。
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購入エリアを決めている
お子様の学校区、職場までの距離、慣れ親しんだ地域など、エリアの決め方は皆様それぞれです。希望する物件の大きさ、予算等によっては、全くご地縁のないエリアでご購入される方ももちろんいらっしゃいます。エリアごとの特性を把握し、その物件の所在するエリアの強みを生かした販売戦略を立てていくことが重要となります。
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間取りやタイプを決めている
結婚や出産を機にお家のご購入を考えている方の場合、３LDK～４LDKの間取りの物件を探すことが多く、逆に単身者やご夫婦のみの方の場合ですと、４LDKだと広すぎることもあります。また、通勤がお車の方の場合は２台駐車可能な戸建物件、電車通勤の方の場合は駅近のマンションなど、ライフスタイルによっても様々です。新しくお住まいになられる買主様が新生活のイメージを描きやすいように、その物件に長らく住まわれていた売主様だからこそご存じの物件のアピールポイントを整理していくことでスムーズな売却につながります。
FIRST
不動産売却の検討から売却完了までの流れ
不動産売却の検討をはじめてから売却完了までの流れをご紹介します。「エンドユーザー向け売却（仲介）」と「不動産業者買取」の2つに分けて見ていきましょう。
エンドユーザー向け売却
（仲介）の基本的な流れ
エンドユーザー向け売却（仲介）とは、不動産会社の仲介を受けて買主様（実際に買って住まわれる方）を探して売却する方法です。査定から契約成立までの基本的な流れをご紹介します。
相場の確認
売却価格の目安を探るために、不動産価格の相場を確認しましょう。ポータルサイトを使って近隣の似た間取り・平米数・築年数の売買事例を調べたり、国土交通省の「土地総合情報システム」を使ったりすると効果的です。
売却相談・物件調査・価格提示（査定書提出）
相場の価格に問題がなければ、不動産会社に売却を相談します。法務局、市役所等で物件の事前調査を行い、その後、実際にお家の中の状況・間取り等を加味して査定価格が提示されます。
媒介契約の締結
査定価格に納得できた場合は媒介契約を締結します。エンドユーザー向け売却（仲介）売却は不動産をもっとも高く売れる可能性が高い売却方法です。「一般媒介契約」「専任媒介契約」「専属専任媒介契約」のいずれかを選びましょう。
売買活動・交渉
売買活動は不動産会社の主導で行われます。方法はWebサイトへの広告掲出やチラシの配布などさまざまですが、広告費・宣伝費などの支払いは不要です。状況に応じて内覧に対応し、購入希望者が現れた場合は金額等・条件面の交渉を行います。
売買契約
条件面で購入希望者と合意できた場合は売買契約を結びます。不動産会社の仲介を受けて日程を調整し、売主様・買主様・不動産会社担当者の3者が顔を合わせて契約を結ぶことが一般的です。このとき、物件を引き渡す時期も確定させます。
代金授受・物件引渡し
物件の引き渡し（鍵の引き渡し）は、原則、売却価格の全額を受け取る日と同日に行います。代金授受の確認後、司法書士などに所有権の移転手続きなどの登記申請を依頼して手続きを進めましょう。引き渡し後は物件に立ち入れないため、この日までに引越しを済ませてください。
譲渡税の納付
売買益が出た場合は譲渡税（譲渡所得税）が発生します。売却した翌年の確定申告で申請し、納税しましょう。なお、反対に売却額が購入額を下回って赤字が出た場合は、「譲渡損失の繰越控除制度」を適用することで、控除を受けられる可能性があります。
不動産業者買取の
基本的な流れ
不動産業者買取は、エンドユーザー（実際に買って住まわれる方）ではなく、不動産会社に物件を直接売却する方法です。エンドユーザー向け仲介売却と比べて売却額が安いものの、需要が低い物件も素早く売却できます。基本的な流れを見ていきましょう。
売却相談
不動産会社に売却相談を行います。本格的な査定を受ける前にも、物件の条件を伝えるだけで売却価格や発生する税金の概算、その他の支出等の把握が可能です。不動産売却の疑問点や不安に感じていることも、このタイミングで相談しましょう。
買取価格の提示
不動産会社による査定が行われ、買取価格が提示されます。不動産業者買取の場合、エンドユーザー向けの仲介売却よりも買取価格が安くなることが一般的です。不動産会社は、物件の購入後、リフォーム・リノベーション・宣伝活動を行って買主様を探すため、その費用を差し引く必要があります。
買取の契約をする
買取価格に納得できた場合は、受領した売買代金から不動産会社と買取の契約を結びます。購入するのは不動産会社なので、引き渡し時期の融通が効きやすいことが不動産業者買取のメリットです。早ければ数日以内、遅い場合は1年後などの引き渡しを希望できる場合もあります。
引渡し／残代金の授受
売却する物件に住宅ローンの残債がある場合は、これを完済して抵当権を抹消し、登記手続きを行って物件を引き渡します。売却価格がローン残債を上回った場合は「残代金」を受け取りましょう。反対に残債が残る場合は、自己資金を使って補い、抵当権を抹消する必要があります。